Рынок коммерческой недвижимости в Казахстане: анализ и прогнозы

Ернур Кожанов Джамиля Сыздыкова

Эта статья будет интересной для владельцев торгово-развлекательных центров и всех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость. Анализируя покупательские предпочтения нового поколения, попытаемся определить ключевые факторы успешного функционирования торговых объектов. Рассмотрим текущую ситуацию в работе бизнес-центров и то, какие изменения могут претерпеть концепции БЦ в будущем.

Новые реалии бизнес и торгово-развлекательных центров

Вспышка эпидемий коронавируса остановила работу всей коммерческой недвижимости в стране.  Только одних юридических лиц, по данным kazdata.kz в Казахстане на 13/04/2020 насчитывалось 451 897 организаций, и это не считая индивидуальных предпринимателей. 

Исключение, конечно, составили жизненно необходимые предприятия, включая торговые площади, предназначенные для продажи продовольственных и лекарственных средств.

Игроки в данной сфере ищут консенсуса путем совместных решений в сложившейся ситуации. Арендаторы оптимизировались на работу дистанционно, наладили онлайн продажи, перешли на режим доставки, а арендодатели идут на встречу, предоставляя каникулы по арендным платежам и по эксплуатационным расходам.

Не смотря на все принимаемые меры, как со стороны частного, так и государственного сектора, вопрос о том, что будет после отмены карантина, как рынок отреагирует на все потрясения в купе со снижающейся покупательской способностью в связи с потерей работы, сокращением заработной платы, девальвацией тенге и инфляцией остается открытым.

Данный кризис показал слабые стороны всех компаний, задействованных в данной сфере, но в тоже время указал направления для дальнейшего роста и развития. В этой связи автоматизация и цифровизация процессов работы будет занимать важную роль в развитии.

Казахстан: текущая ситуация в ретейле

Приостановлена деятельность 1197 (расчет данных из открытых источников) торговых и торгово-развлекательных центров в основных городах Казахстана. С точки зрения масштабов только в Алматы и Нур-Султане речь идет о 1,8 млн и 720 тысяч квадратных метров (расчет данных из открытых источников) площадей в рамках ТРЦ и ТЦ.

Местоположение Количество торговых центров Количество торгово-развлекательных центров
Нур-Султан 110 11
Алматы 144 33
Шымкент 57 8
Актобе 60 4
Караганда 139 6
Тараз 51 1
Павлодар 92 2
Усть-Каменогорск 92 2
Атырау 15 2
Костанай 21 2
Кызылорда 30 1
Уральск
63 2
Петропавловск 32 2
Актау 52 2
Кокшетау 84 2
Талдыкорган 72 3
Итого 1114 83

Рассчитано посредством использования 2gis.kz и yandex.kz

После отмены карантина рынок коммерческой недвижимости вместе с бизнесом ждет период восстановления. Ввиду экономических потрясений, рыночные отношения между арендатором и арендодателем возможно перейдут на модель арендной платы “процент с оборота”, дабы оказать дополнительную поддержку тем, кто останется на плаву.

Те ретейлеры, которые успешно наладят систему онлайн-продаж, могут решить перестроить свою бизнес-модель и вовсе остаться в онлайн и полностью сократить издержки на аренду помещений для торговли в офлайн. Ведь среди покупателей тоже будет определенная доля тех, кто по разным причинам не пробовал онлайн-шопинг ранее, но, испытав все его удобства, перейдут на «ту сторону».

Начало этому тренду уже давно положено, вопрос в темпах перехода покупателей на онлайн-платформы для шопинга, а он может существенно вырасти из-за текущих обстоятельств.

Это означает одно: торговые центры будут нуждаться в реконцепции, чтобы обеспечить поток посетителей и конверсию.

Реконцепция торговых центров

Изменение потребительского поведения, сокращение покупательной способности, сильно трансформирует рынок ретейл-центров, заставляет девелоперов экспериментировать, искать новые возможности борьбы за клиента. Анализ ряда внутренних (критерии работы ТЦ) и внешних (рыночных) показателей позволит вовремя отреагировать на изменения и произвести рокировку объекта - адаптацию формата, ротацию арендаторов или комплексную реновацию ТЦ.

Идеальная новая концепция ТЦ основывается на потребностях и финансовых возможностях тех людей, которые проживают в первичной и вторичной зонах охвата. Именно портрет покупателя определяет ценовой сегмент и выбор брендов. Для определения портрета покупателя необходимо провести глубокие социологические исследования, включающие в себя проведение замеров и опросов в зонах охвата ТЦ.

Второй не менее важный фактор — уровень конкуренции, анализ ретейла, который уже представлен в районе. Использование инструментов геоаналитики позволяет не только улучшить зонирование объекта, но и повысить конверсию как отдельных магазинов, торговых зон, так и ТЦ в целом.

Последние десятилетия торговый сегмент был ориентирован на поколения X и Y, но в недалеком будущем ситуация существенно изменится. В течение 10 лет поколение Х перестанет быть самым платежеспособным, в то время как доходы миллениалов и поколения Z существенно вырастут, и именно они станут основным источником спроса для торговых центров (по мнению businessinsider.com к 2028 г. они составят более 60% покупателей).

Следовательно, ключевым фактором успешного функционирования торговых объектов станет понимание потребностей новых покупателей.

Ключевые привычки основных потребительских групп

Представители поколения X (1960-е – до 1980 г.), на сегодняшний день являются самой платежеспособной группой покупателей и основными посетителями классических торговых центров. При этом в условиях экономических изменений их потребительские привычки сегодня сочетают в себе офлайн- и онлайн-шопинг.

Ключевым фактором для принятия решения о покупке у них является информация, получаемая онлайн: широкий выбор, возможность сравнения цен, отзывы о товаре. По мнению mckinsey.com доля этой группы к концу десятилетия сократится с 52% до 37%.

Поколение Y (1980-е – до 2000 г.) демонстрирует гораздо большую избирательность и потребность в индивидуальном подходе и кастомизации при выборе продуктов и услуг. Их жизнь в значительной степени связана с технологиями: для 68% миллениалов важна омниканальность при совершении покупок считает mckinsey.com.

Омниканальность - это маркетинговый термин, обозначающий единую интегрированную систему коммуникаций, которая обеспечивает беспрерывную связь и контакт с целевой аудиторией. Телефонные звонки, электронные письма, онлайн-чаты, социальные сети и другие каналы коммуникаций — учитываются в едином месте и предоставляют маркетологам и продавцам необходимую клиентскую информацию для работы.

Поколение Z (после 2000 г.), доля которого в 2028 г. составит 25% (по сравнению с нынешними 3%, как указывает www.thebalancesmb.com), родилось и взрослеет в эпоху повсеместного присутствия цифровых технологий. Для них важную роль играют пользовательский опыт в онлайн и офлайн, интерактивность, возможность обратной связи. На 80% покупок этого поколения оказывают влияние социальные сети (Instagram, YouTube и другие).

Новое поколение покупателей более требовательное. Они не всегда приходят в ТЦ за покупками, скорее для того, чтобы посмотреть и примерить, а потом заказать в онлайн-магазине. В этой ситуации нужно предлагать им такой опыт, который они не могут получить онлайн, — повышать качество сервиса, упаковывать продукт или услугу по-новому.

Текущая ситуация в бизнес-центрах и как всё может измениться в недалеком будущем

На период чрезвычайной ситуаций приостановлена деятельность 580 бизнес-центров (расчет данных из открытых источников) в основных городах Казахстана. Это негативно повлияло на большинство организаций, в особенности тех, кто прямо или косвенно связан с теми секторами, которые пострадали больше всего: среди них туристические компании, гостиницы и курорты, авиакомпании, спорт и развлечения и другие. Дальше по цепочке идут обслуживающие их компании, то есть поставщики и подрядчики, а среди них очень много игроков МСБ.

Местоположение Количество бизнес центров
Нур-Султан 130
Алматы 216
Шымкент 17
Актобе 22
Караганда 47
Павлодар 15
Усть-Каменогорск 5
Атырау 31
Уральск 22
Актау 62
Кокшетау 13
Итого: 580

Анализ данных из открытых источников: 2gis.kz, yandex.kz

Офисы всегда были достаточно устойчивым сегментом с точки зрения сохранения позиции арендодателя в том числе в условиях кризиса. Стоит сказать, что у владельцев бизнес-центров есть неоспоримые аргументы для удержания такой позиции и сейчас: договоры в классе А и Б+ заключены на длительный срок, а большая часть арендаторов не прекратила работу полностью и имеет возможности по уплате аренды.

Другое дело, что рынок в целом меняется по отношению к меньшей зависимости от офисного помещения, учитывая, как оперативно все перешли на удаленную работу. В этой связи, чтобы оставаться конкурентоспособными и удержать арендаторов в качестве долгосрочных партнеров, арендодателям все же придется идти на какие-то уступки, будь то отмена эксплуатационных расходов (охрана, клининг и т.д.) на период кризиса или другие преференции.

Удаленная работа может остаться приемлемой временной мерой для отдельных компаний, часть перейдет в коворкинги. Крупный бизнес останется в бизнес-центрах. Концепции бизнес-центров могут претерпеть изменения.

Сокращение площади арендуемых офисов возможно за счет сокращения дополнительных помещений в офисах, таких как конференц-залы, переговорные комнаты, комнаты для отдыха и тому подобное. Управляющие компании могут предусмотреть общие конференц-залы и переговорные для арендаторов по принципу on demand за дополнительную плату.

Тренд, существующий на развитых рынках, придет и к нам. Компании будут рассматривать новые форматы офисов, которые помогают корпорациям-гигантам по всему миру сократить издержки на аренду офисов: agile offices, activity based workplaces, то есть максимально эффективное использование рабочего пространства в зависимости от вида деятельности сотрудников и частоты их нахождения в офисе.

Если вы работаете на рынке коммерческой недвижимости или инвестируете в этой сфере

Мы помогаем развивать бизнес в Казахстане с 2011 года: провели более 300 исследований на рынке РК. Наши возможности позволяют проводить маркетинговые исследования и социологические опросы даже в условиях эпидемии. Нам хорошо знакомы особенности менталитета жителей Казахстана.

Маркетинговые исследования помогут Вам точно определиться с наиболее верными и перспективными направлениями развития на рынке.

Мы исследуем любой рынок, выявим сильные и слабые стороны конкурентов, проанализируем цены и удовлетворенность клиентов.

Маркетинговые исследования помогут вам сэкономить время, силы и деньги в вашем деле.

Не пропустите новые статьи! Подпишитесь на информационную рассылку "ИМСИ Elim".